Allgemeine Gedanken zu Immobilien-Investments

Da ich aktuell viel Zeit mit meiner eigenen Wohnung verbringe möchte ich ein paar generelle Gedanken zu Immobilien-Investments los werden, die mich so beschäftigen. Dies wird wieder ein eher persönlicher Beitrag. Ich möchte darauf hinweisen, dass für diesen einen Artikel einmal nicht der Optionshandel im Vordergrund steht. Spätestens wenn du deine ersten Investment-Entscheidungen triffst und davon erzählst, wird dir jemand seine Meinung zu diesem Thema mitteilen. Besonders spannend wird es, wenn es um Immobilien geht. Im Gegensatz zu Dividende, Aktien und Optionen auf Aktien hatte jeder schon mal mit Immobilien zu tun. Sei es zum Kaufen, Mieten oder Vermieten.

Weil eben jeder schon irgendwie mit Immobilien zu tun hatte, hat auch jeder seine eigenen Meinung dazu. Wenn es um den Kauf einer Wohn-Immobilie geht, gibt es aber anscheinend nur zwei Meinungen: Ja und Nein. Ein Vielleicht hörst du nur sehr selten. Anders sieht es da schon bei dem Thema Miet-Immobilie aus. Diese interessiert mich auch deutlich mehr, denn es geht hier schließlich um finanzielle Unabhängigkeit und nicht um Wohnträume.

 

Erst gestern hatte ich mit meinem Vorgesetzten ein kurzes Gespräch. Ich sagte ihm, dass meine Wohnung bald fertig wird. Er weiß, dass ich sie irgendwann vermieten möchte und sagte, dass Immobilien als Investments nie verkehrt sind. Diese Aussage höre ich sehr oft, und ich teile diese Meinung.

 

Sehen wir uns die Miet-Immobilie also mal genauer an. In den Wunschvorstellungen vieler Anleger sind Eigentumswohnungen, oder besser noch ganze Mehrfamilienhäuser, die Geldanlage und Altersvorsorge schlechthin. Einmal kaufen, abbezahlen und ewig von den Einnahmen leben. So stelle ich mir das auch vor. Bei der richtigen Wahl der Immobilie kann es wirklich so ablaufen. Das Prozedere ist allerdings deutlich komplizierter als in der Vorstellungen, wie ich selbst schon mitbekommen habe.
Vor dem Kauf steht naturgemäß die Auswahl des Hauses oder Wohnung. Hier stehen viele Objekte zur Wahl, viele von ihnen sind aber auch eine Investition nicht wert. Der Klassiker, nachdem Immobilien ausgewählt werden, ist Lage, Lage, Lage. Hört man doch immer wieder ;) .

 

Von A-B-C-Lagen und Vorbildern

Durch meine Recherchen kam ich auf Begriffe wie  A-, B- und C-Lagen. Logischerweise sind A-Lagen die besten. Gebäude in dieser Lage sollen überdurchschnittlich häufig eine hohe Wertsteigerung aufweisen. Sie sind in der Anschaffung aber auch deutlich teurer, so dass sich ein positiver Cash-Flow erst nach vielen Jahren abzeichnet. Wenn dir ein konstanter Geldfluss wichtig ist, dann solltest du dich nach B-Lagen umsehen. Diese Immobilien sind stabil im Wert, aber nicht so teuer beim Kauf. Dadurch erhältst du schnell einen positiven Cash Flow und kannst konstant Geld verdienen. Von C-Lagen solltest du die Finger lassen. Es sei denn, du hast Informationen über die Entwicklung der entsprechenden Gegenden. Es kommt immer wieder vor, dass ganze Stadtteile, die früher klassische C-Lagen waren, auf einmal A-Lagen werden. Das passiert natürlich nicht über Nacht. Wenn du so eine Entwicklung sicher absehen kannst, solltest du dort investieren. Es kann sich auf Dauer auszahlen.

 

Einer meiner besten Freunde praktiziert mittlerweile fortgeschritten das Poker-“Spiel”. Er gewinnt immer größere Summen. Ich habe das Spiel in Anführungszeichen gesetzt, da ich mittlerweile weiß, dass auch Poker nichts mit Glück zu tun hat. Gestern Abend saßen wir wieder einmal bei einem unserer Lieblings-Eis-Dielen. Wir haben über Erfolge in Zukunft gesprochen. Auch er als Poker-Spieler möchte sich irgendwann mehrere Wohnungen als Altersvorsorge zulegen. Dabei erwähnte er einen gewissen Sheldon Adelson, der ihm als Vorbild für Immobilien-Investments dient. Dieser Mann wurde anscheinend sehr reich, indem er in Las Vegas in Immobilien investierte. 

 

Ich bin ein Fan von großen Zielen, aber ich selbst kann mir wohl noch nicht so ganz vorstellen, in ganze Casinos zu investieren, vor allem da ich bereits ein Casino namens Optionshandel besitze ;) . Aber wer weiß was ich mir in der Zukunft noch alles einfallen lasse. Warum erzähle ich das? Ich fand es interessant, dass auch gut bezahlte Poker-Spieler sich Ihre Rente mit Immobilien sichern, auch wenn sie keinen Tag mehr arbeiten gehen müssten. Wie schon mein Chef erwähnte, glaube ich dass man bei Grundstücken und Immobilien nichts verkehrt machen kann, wenn man sich ein bisschen einarbeitet.

 

Gedanken zu den nächsten Immobilien-Deals

Vor längerer Zeit erwähnte ich am Blog, dass ich mein Einkommen breiter streuen möchte. Ich bin ganz gut dabei, aber ein oder zwei zusätzliche Immobilien würden mir noch mehr Sicherheit geben. Hin und wieder sehe ich mir also bewusst Angebote auf diversen Internetseiten an.

 

Allerdings kann ich selbst noch nicht wirklich einschätzen, ob die Immobilien in einer A-B oder gar C-Lage liegen. Auch weiß ich noch nicht so ganz wie ich mir ausrechne, ob eine Wohnung sich für mich auszahlen wird oder nicht. Für den Moment bleibt mir also noch nichts übrig als weiter zu lernen, und mir Gedanken darüber zu machen wie ich weiter vor gehe.

 

Möglicherweise habe ich aber bereits einen Mentor gefunden, der mir hier weiterhelfen kann. Er ist selbst Optionshändler und in meiner Frage und Antwort-Gruppe vertreten. Ich möchte mich hiermit jetzt schon für alle Antworten, die er mir geben wird herzlich bedanken. Er besitzt schon nachweisbare Erfolge im Immobilien-Geschäft. Da ich glaube, dass sich Immobilien und Optionshandel wunderbar miteinander verbinden lassen, halte ich es für nicht verkehrt, ihn vielleicht einmal seine Erfahrungen über einen Gastbeitrag teilen zu lassen. Was haltet ihr davon?

 

Ich sehe viele Vorteile in einer Immobilie, aber auch einige Nachteile. Ein großer Nachteil ist meines Erachtens der größere Zeitaufwand im Vergleich zum Aktiendepot. Als Aktionär muss man sich nicht um Mieter oder sogar Mietausfälle kümmern. Auch muss man grob gesagt nicht so viele Rücklagen bilden. Wenn aber alles läuft, stelle ich mir mehrere Wohnungen sehr entspannt vor.

 

Da ich der Schöpfer meiner finanziellen Freiheit bin, habe ich auch die Verantwortung dafür, dass immer Geld herein kommt. Wenn eine Cashflow-Quelle einmal ausfällt, sollte eine andere Quelle dafür sorgen, dass Essen auf den Tisch kommt. Aus diesem Grund sehe ich mich gezwungen auch über diese Art der Investments nachzudenken.

 

Am Ende bleibt es aber meistens eine Gefühlsentscheidung. Einige Menschen lieben einfach Häuser und können sich deshalb keine bessere Investition vorstellen. Andere haben von Häusern und Handwerk keine Ahnung und bevorzugen deshalb Aktien. Ich möchte eben langfristig beides. Wie siehst du das Thema Immobilien? Denkst du kann man Optionshandel und Immobilien miteinander verbinden oder ist das kompletter Schwachsinn? Freue mich auf Kommentare.

mfG Chri

25 Kommentare
  1. Thomas
    Thomas sagte:

    Hallo Chri, Deine Einschätzung zu Wohnungen in B-Lage teile ich und besitze selber welche., die -jetzt abbezahlt- mit je >8% Rendite p.a. performen. Der Verwaltungsaufwand hält sich sehr in Grenzen weil die Häuser, in denen diese Wohnungen liegen, gut verwaltet werden. So muss man sich nicht um das Management bzgl. Instandhaltung, Reinigung, Hausmeisterservice etc. kümmern. An ein Mehrfamilienhaus traue ich mich nicht ran weil ich die Folgekosten als branchenfremder nicht abschätzen kann und das auch ein Klumpenrisiko bilden würde. Ich beschäftige mich aber trotzdem schon länger mit dem Gedanken (und hab schon eine Finanzzierungszusage meiner Bank für den Fall der Fälle :) ) weil der Markt in meiner Stadt an für mich interessanten B-Wohnungen mittlerweile ausverkauft ist.

    viel Erfolg bei Deinen Investments!

    • Chri
      Chri sagte:

      Hallo Thomas,

      Wie schon geschrieben, habe ich zwar die Begriffe der Lagen bereits recherchiert, allerdings muss ich mich selbst erst genauer einlesen, und nachsehen, was bei mir so die B-Lagen sind.
      Diese Investmententscheidungen werden bei mir etwas länger dauern als meine Entscheidung an der Börse.

      Danke, dir auch viel Erfolg !!

      mfG Chri

  2. compi
    compi sagte:

    Hallo Chri,

    als kleine Bierdeckelrechnung, abgesehen von der Lage.
    Die Immobilie muss mindestens 5 % vom Kaufpreis als Miete abwerfen.
    2 % Zinsen (Hier natürlich hochrechnen je nach dem wie hoch die Zinsen für deine Finanzierung sind)
    2 % Tilgung
    1 % Rücklage

    Danach muss man genauer rechnen.
    Stichwörter:
    3/10-Regel, Sanierung, Renovierung, Ausbaupotential, usw.

    • Chri
      Chri sagte:

      Hallo compi,

      Danke für deine Tipps! Werde ich mir auf jeden Fall zu Herzen nehmen :)

      mfG Chri

  3. Finanzmixerin
    Finanzmixerin sagte:

    Hallo Chri,

    Sehr richtige Gedanken hast du da.
    Und es ist auch gut, sich vorher zu informieren.

    Schau Mal hier:
    Vermietertagebuch.com (falls du den Blog noch nicht kennst).

    Auch auf Betonrendite findet sich eine super Galerie für zeitlose Artikel zum Thema.

  4. Alexander
    Alexander sagte:

    Hi Chri,

    ich habe die Erfahrung gemacht, dass die Leute, die keine Immobilie haben, von dem Gedanken begeistert sind, in das Geschäft einzusteigen. Der Kauf der ersten Wohnung ist ein Glücksmoment und der Käufer wird von den “Besitzlosen” bewundert. Nach ein paar Jahren Realität sind die Leute nur noch angenervt und froh, wenn sie den Klotz vom Bein haben.
    Kunden von mir lassen Wohnungen, teilweise sogar Häuser leer stehen, weil sie die Nase voll haben. Der Staat gängelt einen mit immer neuen Vorschriften, die Mietrechte werden immer vermieterunfreundlicher, die bautechnischen Anforderungen steigen und viel Spass mit Messies und Mietnomaden. Das ist inzwischen leider Realität. Nachweislich zahlen über 50 % der kleinen Vermieter drauf.

    Kann man mit Immobilien Geld verdienen? Ja, indem man Schrottimmobilien kauft und sehr teuer an bestimmte Personengruppen vermietet. Wenn man billig kauft, saniert und verkauft. Wenn man gleich einen ganzen Block kauft mit 50 oder 100 Wohnungen und das ganze verwalten lässt. Bleiben nur 50 € bei 100 Wohnungen über, dann hat man trotzdem 5.000 € im Monat. Hier lohnt auch ein Anwalt, der gleich 50 Mieterhöhungen durchsetzt.

    Immobilien sind ein knallhartes Geschäft und da tummeln sich echte Profis, gegen die man antritt.

    Viele lassen sich eine Immobilie aufschwatzen, haben von der Steuer, der Rechtslage etc. keine Ahnung. Es kommt immer das Argument, der hat es aber auch geschafft. Klar gibt es immer Profi-Fußballer, aber die meisten kicken am Ende doch nur irgendwo rum.

    Ich habe inzwischen meine Wohnungen verkauft und bin froh. Der größte Gewinn war die Wertsteigerung. Ich hatte am Tief gekauft und das Glück, zur jetzigen Zeit zu verkaufen. Die Miete allein hat nie viel gebracht.

    Immobilien können auch im Wert fallen und anziehende Zinsen werden ihr Übriges tun. Wenn die Finanzierungen reihenweise zusammenbrechen, dann kann man es sich überlegen, wieder einzusteigen. Am Besten zu einem Bruchteil vom früheren Wert bei Zwangsversteigerungen.

    Die wenigsten erzählen einem von den tatsächlichen Problemen oder den tatsächlichen Renditen, da sie sich schämen oder Angst haben “dumm” da zu stehen. Das wird alles rosa dargestellt und der Immobilienlose ist neidisch. Die Realität schaut nun mal aber anders aus.

    Interessanter sind Gewerbeimmobilien, hier gilt das Mietrecht nicht. Man kann seine Verträge frei gestalten. Genauso mit Garagen oder Stellplätze. Die Renditen sind auch höher.

    Wenn Immobilien, dann REITs. Ist nichts anderes, die Renditen sind mindestens genauso gut und mit deutlich weniger Risiko und Ärger.

    Das ist mal eine Gegenseite, die immer keiner hören will. Aber nach über 15 Jahren im Geschäft, sind das nun mal meine Erfahrungen und ich kriege praktisch jeden Tag die Bestätigung.

    Viel Spass mit deiner selbst genutzten Wohnung, eine der besten Anlagen, die man machen kann.

    Grüße
    Alexander

    • Georg
      Georg sagte:

      Ein großer Vorteil ist der OPM Effekt.
      siehe //www.youtube.com/watch?v=2Vc-jCb3Ph8

      Ich liebe Immos , weil ich totes Kapital verwende.
      Die selbst bewohnte Eigentumswohnung wird zur Besicherung des Kredites verwendet und ermöglicht eine Vollfinanzierung.
      Vollfinanzierung = Kaufpreis + Nebenkosten
      Bei einem konservativen Investment mit einem Cashflow von 0 generiere ich Eigenkapital.

      Kreditrate = Zinsen + Tilgung
      Miete – Kreditrate = 0 .

      @Alex du hast Recht 5% Umsatzrendite ist nicht viel.
      Jedoch verwende ich 20% Eigenkapital.
      Ich rechne so 5% – 2% Zinsen = 3% netto Rendite
      3% von 20 sind schon 15% EK Rendite
      Mir ist keine andere Investmentform bekannt , die dies ermöglicht.

      • Chri
        Chri sagte:

        Hey Leute,

        Gerade was Alexander anspricht gefällt mir ganz gut: Schrottimmobilien kaufen, aufwerten und vermieten oder verkaufen. Ich habe in meiner eigenen Wohnungen so gut wie alles selbst gemacht.
        Ich denke dass ich handwerklich begabt bin, von daher macht mir das schon irgendwie Spaß.

        Es fehlt eben noch an der Marktkenntnis und so weiter, aber das wird schon :)

        mfG Chri

    • Cornelius
      Cornelius sagte:

      Hi Alex!

      Super Kommentar wie ich finde. Ich habe lange herumüberlegt hinsichtlich Immobileninvestment (als normaler Angestellter ohne tiefe Taschen). Ich habe das Thema dann abgehakt nachdem ich G. Kommers “Mieten oder Kaufen” gelesen habe. Wie du sagst tummeln sich hier Vollprofis, man sollte auch steuertechnisch einiges Wissen mitbringen und als Angestellter hat man (in Österr.) von vornherein ein Steuer-Handycap wenn man alles legal machen möchte. Im Endeffekt bleibt ein riesiges Klumpenrisiko übrig, sprich- wenn die Sache aufgeht und man irgendwann streuen kann super, ansonsten winken aber dicke Verluste. Bei zB 3 oder 4 Wohnungen ist man ja noch immer ziemlich verwundbar ggü Wertverlust und Mietausfall und vermutlich schon verdammt gehebelt unterwegs. Wie du sagst kann man viel einfacher in REITs investieren, hat viele Vorteile und auch meist positive Renditen. Es fühlt sich halt risikanter an wenn man jeden Tag den Kurs nachsehen kann was bei Immos nicht so einfach geht :-) Das soll jetzt natürlich keine Kritik sein für jeden der das nicht so sieht oder in Immos investiert ist, denn wer nicht wagt der nicht gewinnt. Und Schnäppchen gibt es natürlich immer wieder.
      Eines noch zur LAGE: G. Kommer schreibt dass es keine wissenschaftl. Studien gibt, die das LAGE-Matra belegen konnten. D.h. dass teuere Immos in teurer Lage generell höher rentieren als billige Immos in schlechter Lage.. Scheint tatsächlich ein Mythos zu sein der in unseren Kopfen ist weil es halt so richtig und plausibel klingt. (und der Immobranche nützt).

      • Alexander
        Alexander sagte:

        Hallo Cornelius,
        ich möchte natürlich niemanden Immo´s ausreden, man sollte nur wissen, auf was man sich einlässt.

        Ich kenne übrigens auch keine Untersuchung, die die Lage belegt. Ich kann nur aus eigener Berufserfahrung sagen, dass die “schlechten” Lagen eher besser rentieren. Die Mieten unterscheiden sich nicht exorbitant, dafür sind die Kaufpreise deutlich billiger. Wer Geld verdienen will, sollte alte Kästen kaufen, wenig reinstecken und teuer vermieten. Das Geschäft läuft immer. Wenn man echt billig kauft, dann ist der Wiederverkaufswert uninteressant. Einen Mindestpreis bekommt man für einen alten Kasten, der noch halbwegs nutzbar ist, immer.

  5. Matthias
    Matthias sagte:

    Den Ausführungen von Alexander kann ich nur zustimmen. Mit einem diversifizierten REITs-Portfolio hat man nicht das Klumpenrisiko eines Besitzers einer einzigen oder auch mehrerer Immobilien. Die Transaktionskosten sind vernachlässigbar und das schönste ist – gerade auch mit Blick auf Dein Interesse am Optionshandel – , dass man auf zahlreiche US-REITS prima Optionen schreiben kann.

    Viele Grüße Matthias

    • Chri
      Chri sagte:

      Hallo Matthias,

      REITs sind eine hervorragende Möglichkeit um in Immobilien zu investieren, allerdings sehe ich da den Nachteil dass die Vorteile der Immo-Finanzierung hier flöten gehen. :(

      mfG Chri

  6. Bernd
    Bernd sagte:

    Hallo Alexander, danke für Deinen ausführlichen Erfahrungsbericht. Meine Schwiegereltern haben früher auch zwei Wohnungen vermietet. Mit den Jahren wurden die Mieter immer schwieriger. Heute stehen die Wohnungen leer; sie verzichten lieber auf die Mieteinnahmen. Ich glaube, mit Reits stehen einem wirklich interessante Alternativen zur Verfügung. Ich überlasse das lieber den Profis. Wer sich allerdings auskennt, Arbeit und Konflikte nicht scheut, kann sicherlich auch mit Immobilien gute Geschäfte machen.

  7. Ex-Studentin
    Ex-Studentin sagte:

    Hi Chri,
    ich sehe Immobilien als wichtige Säule zur Diversifikation. Nicht unbedingt zum Vermieten, sondern zur Eigennutzung. Wer nie Miete zahlt, sondern günstiges Eigentum hat, steht am Ende besser da. Beispiel: In meiner Gegend zahlt man schnell 1000€ warm für 3 Zimmer. Wer vor 5 Jahren eine Wohnung gekauft hat, zahlt auch so viel, während der Wert der Immobilie sich zugleich fast verdoppelt hat (~250.000€). Jetzt zu kaufen lohnt sich für mich wiederum nicht, da ich zum einem ein so großes Darlehen nicht bekommen würde, zum anderen mit Mieten günstiger dran bin. Auf eine Wertsteigerung der Immobilien um 100% will ich auch nicht setzen.

    • Chri
      Chri sagte:

      Hallo Jenny,

      Sehe ich auch so. Ich sehe es bei mir jetzt. Ich habe zwar jetzt viel Geld ausgegeben, aber ich weiß wofür und die Rate ist kleiner als wenn ich Miete zahlen würde. Außerdem habe ich alles so gemacht wie ich es haben will und musste niemand fragen, ob das so oder so möglich ist.

      Für mich hat Eigentum einen weiteren sehr wichtigen Wert: Für meine Nachkommen soll auch gesorgt werden. Alles was ich mir Zeit meines Lebens erarbeite wird meinen Kindern und Enkelkindern in der Zukunft helfen.

      Einfach auf eine Wertsteigerung zu setzen halte ich auch für unangebracht. Ja, über die nächsten Jahrzehnte, aber nicht über die nächsten paar Jahre, dazu kenne ich mich zuwenig mit dem Markt aus.

      mfG Chri

  8. freaky finance
    freaky finance sagte:

    Moin Chri,
    bekanntlich ist mir Diversifikation sehr wichtig. Da dürfen Immobilien nicht fehlen. Viele wirklich Wohlhabende haben ihren Status Immobilieninvestments zu verdanken. Hier kann man mit relativ wenig Eigenkapital schnell durchstarten und ein stattliches Vermögen aufbauen. Natürlich birgt das einseitige Investieren nur in Immos auch gewisse Risiken, weswegen ich den Mix mit anderen Anlagenklassen klar bevorzuge! Von diesem Vorgehen bin ich nach wie vor überzeugt.

    Zur Wahrheit gehört aber auch, dass der allergrößte Anteil der Immobilienbesitzer eine negative Rendite einfährt. Dinge wie Alexander sie treffend beschrieben hat sind bei vielen Immobilienbesitzern (so auch bei mir!!!) an der Tagesordnung. Passiv (wie so oft behauptet) ist daran gar nichts!

    Dass hier teilweise Leute bekannt sind, die ihre Buden lieber leer stehen lassen, als sie zu vermieten spricht auch eine deutliche Sprache. Falls da Verkaufsinteresse besteht gibt es Leute, die sich auf solche “Problemimmobilien” stürzen. Im Lösen der Probleme anderer Leute liegt ein enormes Potienzial im Immobiliengeschäft. Wer eine solche Immobilie loswerden will, kann sich gerne bei mir melden. Vielleicht kann ich helfen, einen Käufer zu finden.

    Mit deiner Immobilie wünsche ich dir natürlich möglichst wenig Stress und langfristigen Erfolg!

    Beste Grüße
    Vincent

    • Chri
      Chri sagte:

      Hey Vincent,

      Danke für deine Einschätzungen.
      Dass ich es in ferner Zukunft ausprobieren werde steht fest. Da besteht kein Zweifel.
      Ich bin ein Typ der gerne alle Erfahrungen selbst macht, auch wenn das manchmal vielleicht nicht so klug ist ;)

      Danke, dir auch weiterhin viel Erfolg! :)

      mfG Chri

  9. Finanzplantage
    Finanzplantage sagte:

    Hallo Chri,

    ich denke die Warheit bezüglich Immobilien liegt irgendwo zwischen der Meinung deines Vorgesetzten und der teilweise in den Kommentaren vertretenen Meinungen. Am treffensten finde ich schildert Vincent diese Situation in meinen Augen.
    Ich selber bin seit 2009 im Bereich des Property Managements in der Immobilienbranche tätig (3 Jahre Ausbildung, seitdem in Vollzeit bei paralleler Qualifikation zum Immobilienökonom) und betreue dort sowohl Eigentümergemeinschaften (zum Glück inzwischen nur noch bis mein Kollege voll eingearbeitet ist…- mehr dazu im Folgenden..), einzelne Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser und reine Gewerbeimmobilien.

    Somit behaupte ich einfach mal, dass ich relativ viele Erfahrungen bereits gemacht habe, die vielleicht auch nicht jeder erleben wird, wenn er sich eine oder mehrere Eigentumswohnungen kauft.

    Zuerst einmal ist festzuhalten, dass jede Immobilie verschieden ist, das klingt so platt und einfach, wird aber in der Praxis immer wieder vergessen. Zudem sind Immobilien als Ganzes extrem komplex, da man für eine angemessene Verwaltung Wissen verschiedenster Bereiche brauchen kann (nicht immer muss-vor allem nicht, wenn es keine Probleme gibt). Andererseits sind Immobilien auch kein Hexenwerk – wie gesagt, die Wahrheit liegt dazwischen. Ein Selbstläufer sind sie Immobilien jedoch trotzdem nicht. Gerade in guten Lagen sind gute Angebote kaum bis gar nicht mehr zu finden / stehen dem freien Markt überhaupt zur Verfügung. Die guten Deals finden außerhalb von Immobilienscout statt. Wer glaubt, dass er dort ein wirklich gutes Angebot findet ist meist schief gewickelt.

    Alleine schon die Überschriften der Angebote sind ein Witz “Top Rendite x%” oder ähnliches ließt man dort so häufig. Schön, dass mit einer Bruttoanfangsrendite geworben wird. Potenziale bereits als erschlossen eingepreist werden oder teilweise auch einfach mit falschen Zahlen gearbeitet wird (alles schon erlebt / gesehen). Weiter geht es dann mit Themen wie der Finanzierung oder Diversifikation – die Risiken werden hier oft falsch eingeschätzt. Sicherlich können lange Zinsbindungsfristen die günstigen Zinsen konservieren, aber viele Wohnungen kann man ohne angemessenen Eigenkapitalsanteil heutzutage die Annuität nicht mehr mal eben von den Mieteinnahmen abstottern (und wer will schon über 30 Jahre finanzieren…). Selbst wenn das Anfangs geht – was ist wenn Reparaturen anstehen? Sonderumlage, weil diverse Wohnungen im letzten Herbst durchfeuchtet wurden, Sanierung des Daches erforderlich -> sofortige Kostenbeteiligung der Eigentümer. Oder eine defekte Unterputzmischbatterie / Gasetagenheizung / Schimmelschäden, die den Mietern nicht nachgewiesen werden können..etc.etc.etc Bei den Angeboten aus dem Scout kann man vergessen, dass mal eben eine Reparaturrechnung noch mit abgedeckt werden kann – hier ist eigenes Geld gefragt.

    Das enorme Klumpenrisiko wird vollends übersehen, wenn nur eine Wohnung erworben wird. Eine Wohnung ist nicht besser als ein ganzes Mehrfamilienhaus, nur weniger komplex!
    Was passiert denn, wenn die Miete mal nicht gezahlt wird bei nur einer Wohnung? Wenn man den Kredit nebenher stemmen kann natürlich nicht so viel, aber auf die Rendite wirkt sich das trotzdem nicht gut aus. Bei einem Dividendencut verkaufen einige ihre Aktien, doch was ist mit einer Wohnung, wo der Mieter 2 Monate nicht zahlt, gekündigt wird, die Wohnung nicht räumt und es dann 1,5 Jahre dauert, bis die Wohnung unter Zuhilfenahme eines Gerichtsvollziehers zurückgenommen werden kann. Bei der Übernahme wird dann festgestellt, dass diverse Reparaturen notwendig sind, um die Wohnung in einen vermietbaren Zustand zu versetzen und dann muss vielleicht auch noch ein Makler bezahlt werden. Wird diese verkauft oder hat man erstmal die Kosten / den Mietausfall und die Rechts- und Gerichtskosten an der Backe?

    Viele Dinge kann man alleine machen, viele Dinge davon kann man falsch machen. Ich hatte bereits etliche Mietverträge von Hobbyvermietern (sorry) in den Händen, das sind üblicherweise genau die Mietverträge, die die meisten ungültigen Klauseln enthalten..und sei es nur, weil ein tadelloser Formularmietvertrag handschriftlich verschlimmbessert wurde, nur weil man konkreter sein wollte. Hier kann man sicher nicht verallgemeinern, es gibt auch viele private Vermieter, die sich viel Mühe geben und auch ziemlich korrekt vorgehen..aber eben nur ziemlich und das auch nur solange es einfach bleibt…doch genau das kostet eben auch Zeit. In den 3 Jahren Berufsausbildung zum Immobilienkaufmann lernt man diese Dinge – also soviel wie man halt in 3 Jahren lernen kann an Musterfällen. Der eigentliche Lernprozess startet dann in den folgenden Berufsjahren, wo man sich auf einmal mit VDS Normen, Streifenfundamenten, Revisionsplanungen, Hartz4 Sätzen, Erbrecht, Steuerrecht und sonst etwas beschäftigt (wahllose Aufzählung von Beispielen).

    Thema Eigentümergemeinschaften – wird man beim Wohnungskauf ja zwangsläufig Mitglied von – kann ich nur zu sagen – gibt es “so’ne und solche”… So unterschiedlich wie die Menschen nunmal sind, so unterschiedlich verhalten sie sich auch innerhalb einer WEG. Es gibt hier sehr angenehme Gemeinschaften, wo alle an einem Strang ziehen, es kann aber auch ganz anders ablaufen. Auch in einer Top Lage kann ein Schnäppchen sich übrigens als Reinfall entpuppen oder zumindest negative Erfahrungen mti sich bringen. Jüngst erst in einem Berliner Trendbezirk erlebt, wo die Eigentümer einige Dinge nicht beachtet haben beim Kauf. Wie z.B. die Lage der Trafosenke – ist schon doof, wenn man “den Vorgarten” gar nicht richtig nutzen kann, weil der Netzbetreiber den Zugriff auf seine Trafosenke haben muss. Stand auch im Grundbuch, wurde scheinbar ignoriert / nicht richtig wahrgenommen / nicht mit einer Konsequenz verbunden. In einem anderen Fall wird nun an der Rückseite einer Einheit zum Nachbarhaus auf einmal ein Gebäude platziert und somit jedes Fenster auf dieser Seite verschattet. Möglicherweise gab es hierzu Unterlagen, genau geprüft wurde dies vermutlich nicht, vom Vertrieb bestimmt auch nicht kommuniziert..

    Ansonsten habe ich unzählige Beispiele, wo trotz professioneller Verwaltung und extrem kurzen Reaktionszeiten was die Einleitung eines Rechtsfalls Monate bis zur Räumung oder Verhandlung vergehen. Die Kosten finanzieren die Kläger vor und die Gebühren richten sich nach den Streitwerten…. Mietwohnungen mit 5-20k Mietschulden hatte ich schon mehrere auf dem Tisch..bei Mieten zwischen 500 und 1300 €. Gerichtsvollzieher werden übrigens bestellt und es kann sein, dass sich alleine der Termin des Gerichtsvollziehers verschiebt, weil der Gerichtsvollzieher nunmal 3 Wochen nach Thailand fährt und es keine Vertretung gibt….Im Gewerbebereich kann es übrigens genau so aussehen und Gewerbe ist noch komplexer. Ja man kann mehr vereinbaren und umlegen, aber was ist, wenn hier wichtige Dinge im Vertrag einfach mal vergessen werden, weil Unwissenheit vorherrscht? Was ist wenn der Umsatzsteuerpflichte Gewerbemieter auf einmal doch keine Umsatzsteuerpflichtigen Erträge erzielt? Oder an einen solchen Mieter untervermieten möchte? Oder oder oder?

    Nur mal ein paar Eindrücke zu diesem Thema, vielleicht kann sich ja der eine oder andere etwas daraus ziehen.

    Trotz allem sind Immobilien in der Tat Klasse, die Banken geben einem Geld für Schulden und die Hebelwirkung machen sie zu sehr interessanten Investments. Es lässt sich viel Geld machen, aber man braucht auch etwas Rüstzeug und vielleicht auch ein Quäntchen Glück um wirklich erfolgreich zu sein. Die Lage entscheidet vieles, aber auch eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung will gelernt sein – nur weil der Mieter seine Miete zahlt heißt das noch lange nicht, dass das auch so bleibt.

    Grüße

    Olli

    • Chri
      Chri sagte:

      Hey Olli,

      Boah, danke für deinen ausführlichen Kommentar.
      Ich hoffe du bist mir nicht böse, wenn ich nicht eine derartig lange Antwort schreibe ;)

      Du wirst recht haben. Es gibt natürlich überall Vor und Nachteile. Schief laufen kann immer etwas. Und da hast du natürlich einen viel besseren Einblick als die meisten anderen.
      Dennoch finde ich sollte man der Sache eine Chance geben, wie überall anders auch.
      Den heiligen Gral gibt es nicht. Von daher würde ich trotzdem gerne etwas mehr Risikostreuung in mein Monoply-Spiel hinein bringen. :)

      mfG Chri

  10. Alexander
    Alexander sagte:

    Hallo Olli,
    so viel wollte ich gar nicht schreiben. Was du schreibst, deckt sich komplett mit meinen privaten Erfahrungen als Vermieter (4 Wohnungen) und meiner beruflichen Erfahrung (fast 15 Jahre Sachverständiger für Immobilien). Super Beitrag.

    Man kann durchaus Glück haben und es läuft alles gut. Ich will auch niemanden davon abhalten, sich eine Wohnung zu kaufen.
    Nur die rosarote Brille, die soll man bitte abnehmen.

    Die beste Kapitalanlage ist die eigengenutzte Wohnung. Vermieten sollte man als Hobby sehen oder sich an Profis wenden.

    Der “Normalo” wird da wenig Freude haben.

    Wenn die Zinsen steigen, die Preise in den Keller gehen und die Zwangsversteigerungen nach oben schnellen, dann kann man wieder Schnäppchen machen. Dann bin ich auch wieder im Spiel. Die guten Immobilien gehen momentan eh beim Bäcker und Metzger weg. Die kommen erst gar nicht in die einschlägigen Portale.

    Grüße

  11. DividendSolutions
    DividendSolutions sagte:

    Hi Chri,

    für mich gehören Immobilien bei einem größeren Vermögen als Diversifikation neben Dividendenaktien dazu. Allerdings ist die Bandbreite auch da riesig und die Art der Nutzung kann ja auch ganz unterschiedlich sein ( Eigennutzung, Investment zum Vermieten, Geschäftsimmobilie etc etc.). Dann kommt noch die sehr wichtige Frage der Lage/Region dazu. Auch wenn die Preise schon stark gestiegen sind, glaube ich nicht, dass man in den Metropolen Regionen in Mitteleuropa in 30 Jahren viel günstiger an top Immobilien kommt als heute…

    Wichtig ist meiner Meinung, dass man sich vorher!! genau im Klaren ist welche Kosten auf einen zukommen und wie hoch die Rendite wirklich ist. Ich kenne viele Leute, die wenn das Wort Investieren fällt nur an Immobilien denken, aber sich was die Rendite angeht, gerne selbst belügen (Nebenkosten, Sanierung, Mietausfall, Zinsbelastung etc etc).

    Im Moment baue ich gerade mein DividendenDepot als Income-Maschine auf, aber das Thema Immobilien wird in nächster Zeit auch bei mir aktuell werden. Ich werde berichten…

    Viele Grüße,
    DividendSolutions

    • Chri
      Chri sagte:

      Hallo DS,

      Ja, genau so seh ich das auch. Gerade der Zusatz “bei einem größeren Vermögen”
      Ganz zu Beginn wird es natürlich nicht viel Wohnungen geben, die man sich leisten kann, aber gerade als Langfrist-Investor mit richtig Geld sollte so etwas als Risikostreuung nicht fehlen. :)

      Freue mich drauf, wenn du über beide Investitionen berichtest. :)

      mfG Chri

  12. Meine Finanzielle Freiheit
    Meine Finanzielle Freiheit sagte:

    Hallo Chri,
    Schön, dass Du mal einen Artikel über etwas anderes als Optionen veröffentlichst ;-) daher habe ich ihn gern gelesen.
    Ich teile Deine Einschätzung, dass sich Immobilien wunderbar als passive Einkommensquelle eignen. Ich sehe mehrere Wege um als Immobilieninvestor tätig zu weden – schau Dir dazu mal folgenden Artikel an: //meinefinanziellefreiheit.com/2017/08/17/immobilieninvestments/
    Der Zeitaufwand hängt sicher vom gewählten Weg ab, aber bekanntlich sind ja passive Einkommensquellen ja auch nicht gänzlich ohne Aufwand!
    Wünsche Dir viel Erfolg als Immobilien-Magnat! :-)
    Viele Grüße
    MFF

    • Chri
      Chri sagte:

      Hey MFF;

      Danke, aber ich denke, dass die meisten Leser für gewöhnlich herkommen, weil sie mehr über Optionen lernen wollen ^^
      Ganz passiv ist ohnehin nichts, man muss sich hin und wieder um alles ein wenig kümmern.

      Werde mir deinen Link gerne ansehen, danke für diese Info :)

      und dir auch viel Erfolg weiterhin!

      mfG Chri

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